Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre un local commercial loué, le locataire bénéficie d’un droit de préférence : il doit être informé de la vente et peut acheter le bien en priorité aux mêmes conditions que l’acquéreur envisagé. Ce droit ne s’applique toutefois pas lorsque la vente est réalisée au profit du conjoint, d’un ascendant ou d’un descendant du bailleur (article L 145-46-1 du Code de commerce).
Dans cette affaire, une SCI, propriétaire de locaux commerciaux loués, avait consenti une promesse de vente sur ces locaux à une autre SCI constituée entre le gérant de la société propriétaire des locaux et ses enfants. Le notaire avait notifié cette offre au locataire, qui l’avait acceptée.
Faisant valoir que ce locataire n’avait aucun droit de préférence car l’acquéreur était une SCI familiale créée par ses enfants, le bailleur avait alors refusé de conclure la vente au bénéfice du locataire.
Saisie du litige, la Cour de cassation juge qu’une SCI, même composée exclusivement de membres d’une même famille, possède une personnalité juridique distincte de celle de ses associés. Dès lors, la vente ne peut pas être considérée comme réalisée au profit d’un descendant du bailleur. En l’espèce, le locataire conservait donc son droit prioritaire pour acheter les locaux.
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 5 mars 2026, pourvoi n° 24-11.525